Costa Blanca liegt Top im Trend

Ihr Hauskauf in Spanien – Schritt für Schritt

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie in Spanien zu kaufen, benötigen Sie eine sog. Steuernummer, welche besser bekannt als NIE-Nummer (auf Spanisch ‚Numero de Identificacion de Extranjeros‘). Diese bekommen Sie beim Spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder auch via Internet. Die Einschreibung der NIE Nummer benötigt bis zu drei Monate, also genügend Zeit einberechnen. Dabei hilft Ihnen in der Regel ihr Berater oder Sie finden die nötigen Informationen im Internet (online bestellbar).

In der Regel sollten Sie einen Anwalt beiziehen, welcher Ihre Muttersprache sowie auch Spanisch spricht und der unabhängig arbeitet.

Wenn Sie ab einem Bauplan kaufen möchten, wird man Ihnen einen Reservierungs-Vertrag vorlegen und Sie um eine Anzahlung bitten. Dadurch wird das Verkaufsobjekt meistens für ca. 30  bis 40 Tage reserviert und vom Markt genommen. Folglich haben Sie die Zeit, alle erforderlichen gesetzlichen Überprüfungen vorzunehmen und den Kaufvertrag vorzubereiten (auf Spanisch nennt sich das ‚Escritura de compraventa‘).

Es kann auch eine Bezahlung nach Raten vereinbart werden, gemäss dem Baufortschritt des Objekts. Üblich sind zehn Prozent des Kaufpreises als erste Zahlung, diese Zahlung wird im Zweifelsfall nicht zurück erstattet.

Im Fall eines Hauskaufs, welches bereits einige Jahre alt ist, so zahlen Sie, wenn ihr Angebot angenommen worden ist, eine Anzahlung. Ihr Anwalt kann sich um die Prüfungen der Dokumente etc. kümmern. Anschliessend wird der Kaufvertrag fertiggestellt, in dem der Preis und die inkludierten Strukturen etc. aufgeführt sind. Der Vertrag beziffert die Sicherungsgebühr, üblicherweise zehn Prozent, und das Fälligkeitsdatum sowie das Datum der vollständigen Bezahlung. Sollten Sie den Vertrag nicht einhalten, verfällt die Sicherungsgebühr. Sollte der Verkäufer den Vertrag nicht einhalten, muss er ihnen die doppelte Sicherungsgebühr erstatten (in der Regel).

Sobald das Objekt bezahlt ist, werden mehrere Steuern und Gebühren fällig und die Immobilie muss im Grundbuch eingetragen werden.

Spanische Immobilien – Kosten des Käufers

Für die Grundsteuer und Abgaben sollen rund zehn bis 14 Prozent des Kaufpreises einberechnet werden.

Dem Käufer werden somit folgende Gebühren auferlegt (ohne Gewähr):

  • Gesetzliche Gebühren (normalerweise 1 bis 2 Prozent)
  • IVA (Spaniens Mehrwertsteuer) in Höhe von 10 Prozent, plus Einschreibung/Stempelsteuer bei Neubauten in Höhe von 1.25 – 1.5 Prozent
  • Stempelsteuer zwischen 8 und 10 Prozent (je nach Lage und Wert der Immobilie) bei Second-Hand Immobilien
  • Gebühren für Notar und Registrierung von ca. 1 Prozent.

Wenn die Immobilie Teil einer (Stockwerk-) Eigentümergemeinschaft ist, fallen jährliche Abgaben für die Pflege und Instandhaltung an. Damit werden der Gärtner bezahlt und die Kosten für die Pflege des Swimming-Pools etc. abgedeckt.

 

Acht Tipps für den Hauskauf in Spanien

  • Fordern Sie einen Grundbuchauszug (nota simple) beim Grundbuchamt (Colegio de Registradores) an und überprüfen Sie, ob alle Angaben korrekt sind und mit den Daten der sog. Liegenschaftsurkunde übereinstimmen. Falls nötig, lassen Sie sich das Dokument übersetzen.
  • Überprüfen Sie die Zahlungsbelege, ob der Vorbesitzer mit den Zahlungen sämtlicher Rechnungen und Steuern auf dem Laufenden ist.
  • Einen unabhängigen Anwalt beauftragen, der sich im Immobilienrecht auskennt und der sowohl ihre Muttersprache wie auch Spanisch spricht; meiden Sie Anwälte, die in Begleitung ihres Maklers oder Bauträgers auftreten. So können Sie sicher sein, dass ihnen jemand zur Seite steht, der nur in ihrem Interesse handelt.
  • Bitte nichts in einer Sprache, die Sie nicht verstehen, unterschreiben, so lange es nicht eine zertifizierte Übersetzung gibt.
  • Sobald der Kaufvertrag unterschrieben wurde, vergewissern Sie sich, dass der Vorgang im Katasteramt / Grundbuch eingetragen wird, damit Sie dort als Besitzer der Immobilie geführt werden.
  • Wenn Sie einen Teil bar bezahlen sollen, lehnen Sie dies ab. Das ist ein alter Trick, mit dem manche Käufer verhindern wollen, dass sie Kapitalertragssteuer auf den Verkauf zahlen müssen. Das Problem kommt, wenn Sie verkaufen wollen und plötzlich deren Steuer auf Gewinne ebenfalls übernehmen sollen.
  • Wenn Sie einen Neubau oder ein Objekt ab Plan kaufen, stellen Sie sicher, dass ihre Zahlungen auf einem Treuhand-Konto hinterlegt werden. Diese Konten stellen sicher, dass ihr Kapital geschützt ist, bis das Objekt übergeben wird.
  • Achten sie auf die lokale Gesetzgebung und vergewissern Sie sich, dass ihr Vertrauensanwalt diesbezüglich alles geprüft hat. Sowohl mit illegalen Bauten und den Besonderheiten des Küstenschutzgesetzes hatte es in der Region Valencia Probleme für Hauskäufer gegeben.

Alle obigen Gebühren sind ohne Gewähr.

 

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Tipps für den Kauf von Immobilien im Ausland

  • Nehmen Sie sich die Zeit, einen Ort zuerst kennen zulernen. Eine gute Idee ist es, wenn sie die Region und die bevorzugte Immobilie mehrmals besichtigen. Niemals sollten Sie sich zu einem Vertragsabschluss drängen lassen! Denken Sie auch daran, dass sich jede Region je nach Wetter und Jahreszeit völlig anders präsentiert.
  • Vertragspartner: Berücksichtigen Sie ausschliesslich Anbieter, die schon mehrere Jahre im Geschäft und auch vor Ort vertreten sind.
  • Umgebung: Achten Sie darauf, dass eine gute intakte Infrastruktur vorhanden ist. Der Blick aufs Meer nützt wenig, wenn der nächste Supermarkt viele Kilometer sowie der nächste Deutsch sprechende Arzt 80 Kilometer entfernt ist.
  • Lage: Bedenken Sie, dass das allerwichtigste Wertkriterium für Ihre Immobilie die Lage ist. Häuser in Meeresnähe werden immer gefragt sein, Reihenhäuser weitab der Küste nicht unbedingt.
  • Trinkwasser: Fragen Sie, wie es mit dem Trinkwasser steht. In manchen Mittelmeerländern ist das Wasser nicht nur knapp, sondern auch von schlechter Qualität.
  • Finanzierung: In der Praxis gewähren Schweizer Banken kaum Hypotheken für Auslandimmobilien. Sie müssen den Kauf entweder selbst finanzieren können oder in Kontakt mit lokalen Banken kommen.
  • Steuern: Auslandimmobilien müssen in der Schweizer Steuererklärung aufgeführt werden (sie werden zwar nicht hier besteuert, sind aber wichtig für die Bemessungsgrundlage).
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Costa Blanca

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Gute Nachricht für Immobilienkäufer

Aktuell sind in der Schweiz die Hypothekarzinsen auf einen neuen Tiefstwert gesunken. Vielfach sind sie noch günstiger als vor einem Jahr. Damals waren die Hypozinsen, während der Einführung der Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) bereits auf  ein Rekordtief gefallen. Der Finanzdienstleister Moneypark hat in einer Zusammenstellung der aktuellen Hypozinsen geschrieben, dass jetzt Festhypotheken bei Laufzeiten von deren drei, fünf und bis sieben Jahren noch nie so günstig gewesen sind. Die Zinsen liegen jetzt zwischen 0.5 % und 1,3%. Gemäss der lockeren Geldpolitik sei dieses Zinsniveau zurückzuführen. Die Notenbanken fluteten die Märkte mit Geld, mehr und mehr. Die Renditen der Obligationen seien sehr tief und die Schwankung auf den Aktienmärkten hoch. Als gute Alternative für Hypothekanlagen sähen viele Banken und Versicherungen in der Schweiz. Dies ist die gute Nachricht für Immobilienkäufer. Die schlechte Nachricht ist, dass die Preise für Liegenschaften derzeit teilweise erhöht sind.

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